ご売却不動産の媒介
１．媒介とは
通常、お持ちの不動産を売却する場合、ご自分で購入希望者を探すのは非常に困難です。宣伝、広告などの販売活動は個人では難しく、契約、決済などの法律・経済行為は慣れていない方にとっては思わぬトラブルに巻き込まれるなど、危険な場合があります。
そういう場合、通常は不動産会社に依頼して販売活動をします。これを媒介と言います。不動産会社は売主様に代わって宣伝・広告などの販売活動を行い、購入希望者を探します。また、その後の契約や決済なども法律に基づいてサポートいたします。
媒介契約とは「販売活動などを任せます」という、売主様と不動産会社との間の委任契約のことです。
正式には「媒介」ですが、「仲介」と言う言葉も良く使われます。これらは同じ意味です。
２．媒介の種類
媒介契約は、売却活動をはじめる前に売主様と不動産業者との間で締結します。これは宅地建物取引業法によって定められている行為で、売主様は一般媒介契約、専属専任媒介契約、専任媒介契約の3種類から選択することができます。
不動産業者は媒介契約を結ぶ際に、宅地建物取扱業法により所定の項目を記載した媒介契約書を売主様に交付することが義務づけられています。現在では、売主様と不動産業者の権利や義務を明確にするため、国土交通省が標準媒介契約約款を定めて媒介契約の基準化を図っています。
契約期間は3ヶ月で、売主様の申し出で更新できます。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、売主様が複数の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約です。別の不動産会社に媒介を依頼したときに、そのことを以前から依頼している会社に告知告知するものを「明示型」、告知しなくていいものを「非明示型」といいます。
依頼を受けた不動産会社には、販売活動や状況報告に関する義務や責任はありません。
専任媒介契約
一般媒介と異なり、媒介を依頼できるのはひとつの不動産会社のみとなります。売主様はほかの不動産会社に重ねて媒介を依頼することはできません。依頼を受けた不動産会社は一般の購入希望者や同業者に情報を提供し、販売活動を行います。
購入希望者が見つかった場合は必ず依頼した不動産会社を通して売買契約を行います。
例外として、売主様がご自分で購入希望者相手を見つけた場合、（例えば親戚や知人など）、依頼した不動産業者を通さずに売買契約を行うこともできます。
専任媒介契約は不動産会社の義務が重くなります。依頼を受けた不動産業者は、７営業日以内に指定流通機構へ登録する義務があります。また、2週間に一度以上、業務処理状況を売主様へ報告しなければなりません。
専任媒介契約は売主様の義務も重くなります。媒介を依頼した不動産会社以外の不動産会社の媒介によって契約した場合、売主様は媒介を依頼した不動産会社に対して違約金を支払う必要があります。また、ご自分で発見した購入希望者と契約した場合は、媒介を依頼した不動産会社に対して媒介契約の履行のために要した費用を支払う必要があります。
専属専任媒介契約
一般媒介と異なり、媒介を依頼できるのはひとつの不動産会社のみとなります。売主様はほかの不動産会社に重ねて媒介を依頼することはできません。依頼を受けた不動産会社は一般の購入希望者や同業者に情報を提供し、販売活動を行います。
購入希望者が見つかった場合は必ず依頼した不動産会社を通して売買契約を行います。
売主様がご自分で購入希望者相手を見つけた場合でも、依頼した不動産業者を通して売買契約を行うことになります。
専属専任媒介契約は不動産会社の義務がさらに重くなります。依頼を受けた不動産業者は、５営業日以内に指定流通機構へ登録する義務があります。また、１週間に一度以上、業務処理状況を売主様へ報告しなければなりません。
専属専任媒介契約は売主様の義務も重くなります。媒介を依頼した不動産会社以外の不動産会社の媒介によって契約した場合、売主様は媒介を依頼した不動産会社に対して違約金を支払う必要があります。また、ご自分で発見した購入希望者と契約した場合は、媒介を依頼した不動産会社に対して媒介契約の履行のために要した費用を支払う必要があります。
３．レインズとは
レインズ(REINS)とはReal Estate Information Network Systemの頭文字をとったもので、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国四つの公益法人によって運営されている不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。
お持ちの不動産を売却する場合、出来るだけ有利な条件で売却したいものです。そのためには、出来るだけ多くの購入希望者にその不動産の情報を届ける必要があります。
また、逆に不動産を購入する場合は、出来るだけ多くの物件情報を入手したいと思うでしょう。
以前は不動産業者がそれぞれ持っていたり、預かったりしている物件を、店頭への貼り紙や広告、同業者間での情報交換などで流通させていました。しかし、これでは一部の方にしか情報が行き渡らないため、売却希望者や購入希望者を探すのに不便でした。
そこで、広く迅速に売却希望者や購入希望者を探すために、1990年からレインズが不動産業界に導入されました。これは各不動産会社が扱う不動産情報をレインズに登録することにより、全国規模の不動産情報データベースをリアルタイムで利用できるようにしたものです。
これにより、加入不動産業者は売却希望のすべての物件情報を検索できるようになり、物件の流通性が格段に向上しました。
４．よくある質問
媒介のメリットとデメリットを教えてください。
媒介は買取と違い、お好きな売却価格で売りに出せます。最大限の努力はしますが、その価格で売却できるか、いつ売却できるかの保証はありません。
一般媒介契約のメリットとデメリットを教えてください。
メリットは他の媒介契約と違い、複数の不動産会社に販売を任せることができます。複数の業者競争させ、それぞれの業者が積極的に販売活動を行った場合、よい効果が期待できます。
逆にデメリットとして、複数の不動産会社とやり取りを行わなくてはならないため、煩わしさがあります。また、依頼を受けた不動産会社には、販売活動や状況報告に関する義務や責任はありませんので、売主様は状況がわからない場合があります。そして不動産会社は専任媒介や専属専任媒介に比べ、利益がまったくでない場合も多いため、広告・宣伝にあまり力を入れる事ができません。そのためかえって販売活動が非積極的になるケースが多くあります。
専任媒介契約のメリットとデメリットを教えてください。
メリットは、依頼を受けた不動産会社は売主様に対する販売活動や状況報告に関する義務がありますので、売主様は定期的に状況がわかります。また一般的にいって、依頼を受けた不動産会社は売買が成立すれば必ず報酬を得られるため、販売活動を積極的に行います。ご自分で購入希望者を見つけた場合、直接売買ができるのもメリットの一つです。
逆にデメリットとして、販売力がない、積極的に販売活動を行わない、不誠実な販売活動を行う不動産会社に媒介依頼した場合、購入希望者がなかなか見つからない場合があります。ですから媒介依頼する不動産会社の販売力や活動方法などはしっかり確認しておくことが重要です。
専属専任媒介契約のメリットとデメリットを教えてください。
メリットは、販売活動や状況報告に関する義務が専任媒介よりもさらに重くなりますので、売主様はより状況がわかりやすくなります。
デメリットは専任媒介契約と同じです。
他の不動産業者で媒介依頼をしたが、重ねて媒介依頼できますか？
現在、売主様が結んでいる媒介契約によります。一般媒介でしたら重ねて媒介契約が可能ですが、それ以外の場合は不可能です。ただし、媒介契約の有効期限は3ヶ月なので、それが過ぎれば可能となります。
専任媒介や専属専任媒介では販売活動が十分にできるのでしょうか？
昔は依頼した不動産会社の販売力だけが頼りでしたので、1社のみに依頼する専任媒介や専属専任媒介では不安でした。しかし、現在では情報流通システムが発達しています。インターネットでは世界中に向けて宣伝・広告ができます。またレインズにより、ひとつの不動産業者に依頼すれば、全国の不動産業者に情報が渡りますので、一般媒介のメリットが薄れています。
どのような不動産会社に任せるべきですか？
任せられる条件としては「購入希望者を集められる不動産会社」「売却に力を入れてくれる不動産会社」です。
重要なのは売主様の売却したい不動産物件の情報が、購入希望者のもとに届くことです。購入希望者を探すには広告・宣伝の力や同業者のネットワークが重要になります。基本的に購入希望者は地元にいます。
また、あまりにも多くの物件を扱っている大手企業の場合、一件一件にかける力はどうしても小さくなります。そうなると十分な販売活動は行えないでしょう。
よって、地元のことが良くわかっている、有力な業者に依頼するのが良いと思います。
売りに出すことを近所に知られませんか？
通常、媒介ではレインズに物件情報の登録が義務付けられています。ですから、売りに出ていることは不特定多数の方に知られてしまう可能性があります。また、チラシや雑誌、インターネットで公開されればさらに知られる可能性は高くなります。
当社では相談の上で販売方法を決定しますので、出来るだけ知られないように売り出すことも可能です。ご相談ください。
他社に媒介依頼しましたが、なかなか売れないのですが？
売買は購入希望者が見つからなければ行えません。ご売却希望の物件の価格や条件により、購入希望者を見つけるのが困難な場合があります。
また、依頼した不動産会社が適切な販売活動を行っていない場合があります。
４．注意事項
・媒介契約可能地域は、主に埼玉県熊谷市及び近隣市町村となります。その他の地域でも可能な場合もあります。
・その他、当社の判断によりご要望に添えない場合があります。